Mit der Ver­öf­fent­li­chung im Bun­des­ge­setz­blatt (BGBl I Nr. 11 vom 30. März 2007) ist die letz­te for­ma­le Hür­de genom­men. Die Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts tritt nun end­gül­tig in Kraft.
Das neue WEG Recht, ab 01.07.2007 ist es in Kraft getre­ten.

BGH-Urteil vom 4.12.2009
Gemäß dem Urteil des BGH vom 4.12.2009 (V ZR 44/09, ver­öf­fent­licht im Febru­ar 2010) muss die Instand­hal­tungs­rück­la­ge zukünf­tig anders abge­rech­net bzw. dar­ge­stellt wer­den. Unter ande­rem darf die Zufüh­rung zur Instand­hal­tungs­rück­la­ge nicht als Soll- bzw. Ist-Aus­ga­be dar­ge­stellt wer­den.
Teil­rechts­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft … 

… mit einer Ent­schei­dung vom 2. Juni 2005 hat der Bun­des­ge­richts­hofs (BGH), der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Teil­rechts­fä­hig zuge­spro­chen.

Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten kön­nen nun­mehr als juris­ti­sche Per­so­nen im Geschäfts­ver­kehr auf­tre­ten.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat in sei­nem Urteil vom 2. Juni 2005 der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-gemein­schaft die Teil­rechts­fä­hig­keit zuge­spro­chen. Sie kann dem­nach selbst Inha­ber von Rech­ten und Pflich­ten wer­den und als juris­ti­sche Per­son am Geschäfts­ver­kehr teil­neh­men. Sie kann zum Bei­spiel selbst kla­gen oder ver­klagt wer­den oder als Gläu­bi­ger eine Zwangs­hy­po­thek im Grund­buch ein­tra­gen las­sen. Gerichts­ver­fah­ren wer­den hier­mit for­mal erheb­li­ch erleich­tert.  Die Ent­schei­dung des BGH (PDF)

Tei­lungs­er­klä­rung / Gemein­schafts­ord­nung

Die Tei­lungs­er­klä­rung ( TE ) und Gemein­schafts­ord­nung stellt neben dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz ( WEG ) und dem Auf­tei­lungs­plan die wich­tigs­te Grund­la­ge für eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft dar und regelt das Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der.

Die Tei­lungs­er­klä­rung und die Gemein­schafts­ord­nung legt fest, wie groß der Mit­ei­gen­tums­an­teil des Gemein­schafts­ei­gen­tum jedes ein­zel­nen Eigen­tü­mers ist, sie legt wei­ter­hin fest wie die Kos­ten zu Ver­tei­len sind und wie in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung abge­stimmt wer­den muss. Sie bestimmt und regelt alle Ange­le­gen­hei­ten, die in einer Gemein­schaft von Bedeu­tung sind und einer Rege­lung bedür­fen.

Ist in der Tei­lungs­er­klä­rung und Gemein­schafts­ord­nung nichts über einen bestimm­ten Sach­ver­halt gere­gelt, so gilt ent­spre­chend die gesetz­li­che Rege­lung im Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz.

Jedem ver­meind­li­chen Käu­fer ist drin­gend zu raten, vor Abschluss eines Notar­ver­tra­ges, die Tei­lungs­er­klä­rung und Gemein­schafts­ord­nung einer umfas­sen­den Prü­fung zu unter­zie­hen, da eine Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung und der Gemein­schafts­ord­nung im Anschluss kaum noch mög­li­ch ist, da alle Eigen­tü­mer und Nieß­brauchs­be­rech­ti­ge die­ser Ände­rung zustim­men müss­ten.

Kos­ten­re­ge­lung / Umla­ge­schlüs­sel

Soweit in der Tei­lungs­er­klä­rung / Gemein­schafts­ord­nung nichts ande­res ver­ein­bart wur­de, sind die Kos­ten und Las­ten des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums nach den Mit­ei­gen­tums­an­tei­len auf die ein­zel­nen Eigen­tü­mer bezie­hungs­wei­se Ein­hei­ten umzu­le­gen. Die Ver­tei­lung der Kos­ten ist auch dann vor­zu­neh­men, wenn Ein­hei­ten von Eigen­tü­mer nicht oder nur teil­wei­se genutzt wer­den. Eine Ände­rung des Ver­tei­lungs­schlüs­sels ist mit der Ände­rung des WEG seit dem 01.07.2007 durch Beschluss mög­li­ch. Wer­den Beschlüs­se gefasst, die der Gemein­schafts­ord­nung oder soweit die­se kei­ne Rege­lun­gen ent­hält – dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz ent­ge­gen­ste­hen, so sind die­se Beschlüs­se nicht nur anfecht­bar, son­dern von Anfang an nich­tig. 

Beschluss und Ver­ein­ba­rung 

Woh­nungs­ei­gen­tü­mer regeln ihre Ange­le­gen­hei­ten durch Beschluss­fas­sung (sie­he § 23 WEG ). Es wird unter­schie­den zwi­schen einem Beschluss in einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung und einem Beschluss im schrift­li­chen Umlauf­ver­fah­ren ( §23, Abs. 3 WEG ). Mit Ver­ein­ba­run­gen gemäß § 10 Abs. 2 WEG, kön­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihr Ver­hält­nis unter­ein­an­der in Ergän­zung oder Abwei­chung zum WEG und zur Gemein­schafts­ord­nung regeln. An die Ver­ein­ba­rung sind jedoch eini­ge Bedin­gun­gen geknüpft, damit die­se ins­be­son­de­re auch gegen­über zukünf­ti­gen Eigen­tü­mern Rechts­wir­kung ent­fal­tet. So muss die Ver­ein­ba­rung von allen, im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen, Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unter­schrie­ben wer­den und die Unter­schrif­ten müs­sen anschlie­ßend nota­ri­ell beglau­bigt wer­den. Die Ver­ein­ba­rung muss, nach­dem alle Eigen­tü­mer unter­schrie­ben haben und die Unter­schrif­ten nota­ri­ell beglau­bigt wur­den, im Grund­buch hin­ter­legt wer­den.

Exis­tiert kei­ne rechts­wirk­sam in der kon­kre­ten Gemein­schafts­ord­nung ver­ein­bar­te so genann­te Öff­nungs­klau­sel mit ent­spre­chen­der Beschluss­kom­pe­tenz-Rege­lung, müs­sen jeg­li­che Beschlüs­se und zwar unab­hän­gig davon, ob sie sei­ner­zeit mit ein­fa­cher, qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit bzw. ein­stim­mig oder gar all­stim­mig gefasst wur­den, grund­sätz­li­ch als von Anfang an nich­tig ange­se­hen wer­den, wenn sie inhalt­li­ch inso­weit das (abding­ba­re) Gesetz oder bis­her getrof­fe­ne Ver­ein­ba­run­gen “auf Dau­er” ändern soll­ten bzw. dadurch tat­säch­li­ch auch Ände­run­gen bewirkt und prak­ti­ziert wur­den. Durch sol­che Beschlüs­se abge­schlos­se­ne Sach­ver­hal­te sind aller­dings als erle­digt und aus heu­ti­ger Sicht unan­greif­bar anzu­se­hen

Die Abgren­zung von Son­der – und Gemein­schafts­ei­gen­tum soll­te umfas­send geklärt sein und nicht nebu­lös umschrie­ben wer­den.

Min­des­tens eben­so wich­tig ist es, dass die Instand­hal­tungs- und Instand­set­zungs­pflicht klar und ein­deu­tig fest­ge­legt wird.

Anfech­tung von Eigen­tü­mer­be­schlüs­sen

Beschlüs­se die in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lun­gen gefasst wer­den, wer­den rechts­kräf­tig, wenn sie nicht nich­tig sind oder wenn sie nicht inner­halb einer Frist von einem Monat gegen­über dem Amts­ge­richt, in des­sen Bezirk sich die Wohn­an­la­ge befin­det, ange­foch­ten wer­den. Bei einer sol­chen Beschluss­an­fech­tung besteht kein Anwalts­zwang, was bedeu­tet, dass jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Beschluss­an­fech­tung selbst vor­neh­men kann. Der jewei­li­ge Ver­wal­ter hat eben­falls ein eige­nes Beschluss­an­fech­tungs­recht und kann daher eben­falls Beschlüs­se vor dem Amts­ge­richt anfech­ten.

Beim Amts­ge­richt muss die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit den Namen aller Eigen­tü­mer und der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung benannt wer­den.

Die Anfech­tung muss inner­halb der Anfech­tungs­frist begrün­det vor­ge­legt wer­den, die­se beträgt einen Monat ab Eigen­tü­mer­ver­samm­lung.

Wird nicht ange­foch­ten, so wer­den auch anfecht­ba­re Beschlüs­se rechts­kräf­tig. Nur dann wenn ein Beschluss nich­tig ist, bedarf es kei­ner Anfech­tung.

Auch Rechts­an­wäl­ten und Ver­wal­tern kann es unter Umstän­den schwer fal­len zu beur­tei­len, ob ein Beschluss nich­tig oder ledig­li­ch anfecht­bar ist. Daher emp­fiehlt es sich die Anfech­tung recht­zei­tig zu erklä­ren.